Op 12 december 2024 heeft het Landgericht Bielefeld de koopaktes van 4 appartementen in de Hochstrasse in Löhne nietig verklaard op basis van de Duitse wetgeving en rechtspraak tegen woeker.
De rechtbank heeft dit vonnis geveld nadat een gerechtsexpertise had vastgesteld dat Creadomus Invest NV de 4 appartementen aan de gedupeerden verkocht had voor prijzen die tot 4 keer hoger lagen dan de marktwaarde.
Op 18 april 2024, 15 augustus 2024 en 5 december 2024 heeft het Landgericht Arnsberg om dezelfde reden de koopaktes van 47 appartementen in de Rosenberger Strasse in Arnsberg nietig verklaard, en op 27 april 2023 heeft het Landgericht Bielefeld om dezelfde reden de koopaktes van 6 appartementen in de Raabestrasse in Löhne nietig verklaard.
Daarmee staat het totaal aantal nietigverklaringen nu op 57.
In Duitsland lopen tegen Creadomus Invest NV burgerlijke rechtszaken over de verkoop van 124 appartementen voor drie rechtbanken van eerste aanleg (de Landgerichten Arnsberg, Bielefeld en Braunschweig) en twee rechtbanken van tweede aanleg (de Oberlandesgerichten Hamm en Braunschweig).
Dit recente vonnis van het Landgericht Bielefeld is voor ons zeer belangrijk, om twee redenen:
(1) Bevestiging van de Verwerfliche Gesinnung (verwerpelijke intenties) en Sittenwidrigkeit (strijdigheid met de goede zeden)
Naar Duits recht is een overeenkomst woekerachtig en dus nietig indien er een opvallende wanverhouding bestaat tussen prestatie en tegenprestatie, en daarbij minstens één bijkomende omstandigheid die sittenwidrig (strijdig met de goede zeden) is.
Bij vastgoedtransacties wordt de verwerfliche Gesinnung (verwerpelijke intenties) als sittenwidrige bijkomende omstandigheid vermoed indien het vastgoed voor minstens 90% overbetaald werd.
Indien het vastgoed voor minder dan 90% overbetaald werd, moet de sittenwidrige bijkomende omstandigheid bewezen worden. Het is daarbij niet nodig om te bewijzen dat de tegenpartij die sittenwidrige bijkomende omstandigheid doelbewust zelf gecreëerd heeft. Dit kan een externe omstandigheid zijn waarover de tegenpartij geen controle had. Het is ook niet nodig om te bewijzen dat de tegenpartij op de hoogte was van het bestaan van deze sittenwidrige bijkomende omstandigheid. Het kan voldoende zijn dat de tegenpartij had kunnen weten dat deze omstandigheid bestond, maar ervoor gekozen heeft om het niet te weten – “zich lichtvaardig van deze kennis afgesloten heeft”, zoals dat heet.
In het recente vonnis van het Landgericht Bielefeld bevestigt een rechter voor de eerste keer expliciet de verwerfliche Gesinnung (verwerpelijke intenties) van Creadomus Invest NV, waarbij ze stelt dat Creadomus Invest NV zich “lichtvaardig heeft afgesloten” van de kennis over het grote verschil tussen de koopprijs en de marktwaarde van de appartementen:
“Het staat voor de Kamer vast dat de gedaagde zich op lichtvaardige wijze heeft afgesloten van het inzicht in het evidente onevenwicht tussen prestatie en tegenprestatie. […] Voor de gedaagde, die een groot aantal Erbbaurechten in verschillende regio’s van de Bondsrepubliek Duitsland professioneel en op grote schaal heeft verhandeld, was het in ieder geval redelijkerwijs mogelijk om zich te informeren over een betrouwbare waardebepaling van de Erbbaurechten en een gedegen expertise te laten uitvoeren. Dit geldt des te meer, aangezien zij op grote schaal Erbbaurechten van appartementen in Duitsland aan Belgische staatsburgers verkocht […]. Zij heeft daarmee bijzonder vertrouwen voor zichzelf opgeëist en had de vaststelling van de door haar gevraagde koopprijzen niet uitsluitend op basis van een verwacht rendement mogen doen. Zij was eraan gehouden om de koopprijzen vast te stellen op basis van betrouwbare criteria, zoals bijvoorbeeld een expertise, vooral omdat zij op de hoogte was van de toestand van de individuele woningen, inclusief de gedeeltelijke leegstand. […] Door zich uitsluitend op een rendementsberekening te baseren, heeft zij zich lichtvaardig afgesloten van het inzicht in het grote onevenwicht tussen prestatie en tegenprestatie.” (p. 28-29 van het vonnis, vrije vertaling)
(2) De slachtofferverening
Eén van de aangevoerde argumenten van Creadomus Invest NV in deze rechtszaak was dat de gedupeerden ter kwader trouw handelen. Wij zouden de rechtszaken tegen Creadomus Invest NV voeren met de bedoeling om Creadomus Invest NV schade toe te brengen (in tegenstelling tot “normale” gedupeerden, die ter goeder trouw procederen met de bedoeling om hun eigen schade vergoed te zien).
De rechter bevestigt het recht van gedupeerden om zich te verenigen om hun belangen gezamenlijk na te streven, en wijst daarbij op het machtsonevenwicht tussen de gedupeerden en Creadomus Invest NV, alsook op de internationale en taalbarrière:
“Dat de eisers de gedaagde enkel aansprakelijk stellen om haar schade toe te brengen, heeft de gedaagde niet gesubstantieerd aangevoerd. Het feit dat de eisers zich als gedupeerde beleggers hebben verenigd in een belangenvereniging en hun vorderingen gezamenlijk nastreven, rechtvaardigt een dergelijke conclusie in ieder geval niet, vooral gezien het feit dat de eisers zich als particuliere beleggers tegenover een groot vastgoedbedrijf bevinden en bovendien hun vorderingen voor de Duitse rechtbanken moeten indienen, met toepassing van het Duitse recht.” (p. 30 van het vonnis, vrije vertaling)
