Oplichting met Schrott-Immobilien is in Duitsland exponentieel toegenomen in de jaren na de Duitse éénmaking.
In die tijd wilde de Duitse overheid de heropbouw van het voormalige Oost-Duitsland fiscaal stimuleren. Malafide vastgoedfondsen, makelaars en banken zagen hun kans schoon om honderdduizenden kleine particulieren met weinig of geen spaargeld en een laag inkomen aandelen in vastgoedfondsen aan te smeren, met de belofte van een aanvullend inkomen of pensioen. Voor de aankoop van deze aandelen moesten de slachtoffers een lening aangaan die hun financiële draagkracht vér oversteeg, maar die zichzelf zou terugbetalen door de combinatie van huuropbrengst en belastingvoordeel. De appartementen bleken krotten, de investering zwaar verlieslatend, de lening een molensteen rond de nek, en 300.000 gezinnen werden financieel geruïneerd.
Sindsdien woekert het fenomeen van Schrott-Immobilien als een onuitroeibare kanker in de Duitse maatschappij.
Volgens gespecialiseerd advocaat Hilmar Pickartz stond de teller van het aantal slachtoffers in 2014 op minstens 3 miljoen personen – méér dan 3,5% van de Duitse bevolking, die samen meer dan 40 miljard euro verloren hebben. Naast de economische schade is er ook fiscale schade: elk jaar lijden honderdduizenden slachtoffers inkomensverlies en worden minstens 20.000 onder hen onvermogend, van wie een groot aantal afhankelijk worden van sociale uitkeringen. De verminderde inkomsten en verhoogde uitgaven doen het verlies voor de Duitse belastingbetaler zo in de miljarden euro lopen.
Over de voorbije 30 jaar hebben zich ontelbare vormen van Schrott-Immobilien ontwikkeld:
- Het kan zowel over vastgoed als over aandelen in vastgoedfondsen gaan.
- Hoewel het voormalige Oost-Duitsland en het Ruhrgebied nog steeds de voornaamste risicogebieden zijn, komt het fenomeen ondertussen over heel Duitsland voor, ook bvb. in het welvarende Beieren.
- De aankoop is niet noodzakelijk aan een lening gekoppeld.
- De slachtoffers zijn niet noodzakelijk kleine spaarders met een laag inkomen. Ook meer bemiddelde mensen worden opgelicht. In plaats van de belofte van een aanvullend inkomen of pensioen staan daarbij meestal de belastingvoordelen centraal. Zo werd Duitse Schlagerlegende Tony Marshall slachtoffer van oplichting met Schrott-Immobilien.
- De appartementen zijn niet noodzakelijk krotten, maar kunnen ook om andere redenen veel te duur gekocht en/of verlieslatend zijn: bvb. niet-gerenoveerde appartementen worden verkocht als gerenoveerd; het appartement is veel kleiner dan beloofd; het appartement is gelegen in een buitenwijk in plaats van in het centrum van een grootstad. In deze gevallen spreekt men soms ook van “problematische Immobilien” (“problematisch vastgoed”) of “überteuerte Immobilien” (“te duur vastgoed”). In wezen gaat het echter om dezelfde soort oplichting.
Hoewel oplichting met Schrott-Immobilien ondertussen vele gezichten heeft, blijft het patroon hetzelfde:
- Vertrouwen: de oplichter zorgt voor een betrouwbaar imago, bvb. door samenwerking met bekende ondernemingen en merken.
- Onervarenheid: de oplichter zoekt gericht slachtoffers uit zonder ervaring met vastgoedinvesteringen, die door de decennialang niet aflatende stroom mediaberichten over de alsmaar stijgende vastgoedprijzen overtuigd zijn dat investeerders in vastgoed slapend rijk worden. Als gevolg daarvan stellen de slachtoffers geen kritische vragen en/of zijn ze gemakkelijk gerust te stellen met vage antwoorden.
- Tijdsdruk: het slachtoffer wordt onder druk gezet om zeer snel te beslissen, niet zelden op de dag van het eerste gesprek met de oplichter, met als argument dat er veel meer gegadigden dan appartementen zijn, waardoor deze “unieke kans” zeer snel verkeken zal zijn.
- Zorgeloos pakket: de oplichter coördineert het hele koopproces, inclusief het notariële verloop en, indien nodig, de lening. Het onervaren slachtoffer is zeer dankbaar voor deze “VIP-service” en beseft niet dat eigenaar, vastgoedmakelaar, notaris en eventueel bank samenspannen om op deze manier alle onafhankelijke beschermings- en controlemechanismen te omzeilen.
- Geen bezichtiging: Het vastgoed is meestal ver van de woonplaats van het slachtoffer gelegen, en de korte tijd tussen het eerste gesprek met de oplichter en het verlijden van de notariële akte laat geen kans om het vóór de aankoop te gaan bekijken. Staat het slachtoffer toch op een voorafgaande bezichtiging, is dat “toevallig” net onmogelijk omdat er verbouwingswerken bezig zijn, of de huurders niet thuis zijn.
- Verzwijgen van risico’s: de oplichter informeert het slachtoffer niet over de risico’s verbonden met een vastgoedinvestering. Het onervaren slachtoffer weet niet welke vragen zij moet stellen, en herkent niet de alarmsignalen die een ervaren investeerder wél zou herkennen, bvb. ontbrekende documenten, misleidende statistieken, te laag geschatte kosten of onrealistische winstprognoses.
- Onbereikbaarheid: vóór het verlijden van de notariële akte is de oplichter niet uit het leven van het slachtoffer weg te slaan. Daarna is hij opeens niet meer bereikbaar, of is hij “niet langer verantwoordelijk voor het dossier”. Wanneer de eerste problemen opduiken, geeft hij anderen daarvan de schuld, bvb. de syndicus.