Auteur archieven: admin

3 mei 2024: Internationale Dag van de Persvrijheid (World Press Freedom Day)

Eén week vóór de Internationale Dag van de Persvrijheid ontvingen de bestuurders van Samen Sterk! vzw een ingebrekestelling die aantoont dat het met deze persvrijheid in België misschien niet zo goed gesteld is als wij graag willen geloven. De inhoud illustreert de absolute noodzaak van een snelle omzetting van de Europese anti-SLAPP richtlijn, en van een daadkrachtig optreden door de Orde van Vlaamse Balies.

In 1993 werd 3 mei door de Verenigde Naties uitgeroepen tot jaarlijkse Internationale Dag van de Persvrijheid (World Press Freedom Day). Op deze dag denken velen spontaan aan (burger-)journalisten die hun leven riskeren om mensenrechtenschendingen en corruptie in schurkenstaten aan de kaak te stellen. Maar het is niet omdat in België journalisten niet op straat worden neergeschoten, dat wij een vrije pers in ons land vanzelfsprekend mogen vinden. Zo worden ook in ons land journalisten steeds vaker het slachtoffer van SLAPP (Strategic Lawsuit Against Public Participation). Het Federaal Instituut voor de Mensenrechten waarschuwt dat SLAPPs een reëel risico vormen voor de persvrijheid in België.

SLAPP is een verzamelterm voor (dreigen met) rechtszaken door machtige en kapitaalkrachtige personen of vennootschappen, tegen journalisten, maar ook tegen academici, NGO’s en burgergroepen, met als bedoeling kritische stemmen het zwijgen op te leggen. Doorgaans worden daarbij op grond van “reputatieschade” of “laster en eerroof” duizelingwekkende schadevergoedingen geëist. SLAPPs zijn de laatste jaren zo’n wijd verspreid en ernstig fenomeen geworden, dat de Europese Unie een anti-SLAPP richtlijn vastgesteld heeft, die op 6 mei 2024 in werking treedt.

Hoe belangrijk deze richtlijn is voor de Belgische burger, illustreert het recente wedervaren van Samen Sterk! vzw. Op 24 april 2024 ontvingen onze bestuurders een ingebrekestelling vanwege advocatenkantoor Eubelius, uit naam van hun cliënt, projectontwikkelaar Creadomus Invest NV, één van de talrijke vennootschappen van de steenrijke West-Vlaamse vastgoedfamilie Debucquoy. Daarin wordt Samen Sterk! vzw, de spreekwoordelijke anderhalve man en een paardenkop groot, met net genoeg geld op onze bankrekening om voor de volgende vergadering een zaal en koffie te kunnen betalen, en met een website volledig in het Nederlands, verweten de Duitse vastgoedmarkt dermate te verstoren dat Creadomus Invest NV de grootste moeite heeft om haar resterende Duitse appartementen te verkopen. De schade daarvan zou tienduizenden euro’s per week bedragen, die zij dreigt te verhalen op de bestuurders van Samen Sterk! vzw.

Deze ingebrekestelling bevat alle kenmerken van een (dreiging met een) SLAPP ten aanzien van Samen Sterk! vzw: het machtsonevenwicht tussen een kapitaalkrachtige vennootschap met invloedrijke advocaten (medeoprichter van Eubelius is ex-minister van Justitie Koen Geens) enerzijds en een kleine vereniging met een handvol vrijwilligers anderzijds, aantijgingen die zo flinterdun zijn dat ze (letterlijk en figuurlijk) doorzichtig zijn, de exorbitante schadevergoedingen, en de overduidelijke achterliggende bedoeling om de vereniging monddood en vleugellam te maken.

Eén element uit deze ingebrekestelling belangt echter alle Belgische burgers aan. Eubelius beweert immers dat zowel Het Nieuwsblad als Het Laatste Nieuws kritische artikels over Creadomus Invest NV offline gehaald hebben, na een eerdere ingebrekestelling door hun cliënt. Indien deze informatie correct is, betekent dit dat een projectontwikkelaar beslist over de inhoud van de kranten van twee van de grootste mediagroepen in dit land.

Dat een ingebrekestelling – in feite niets meer dan een veredelde boze lezersbrief – van een kapitaalkrachtige vennootschap met dure advocaten zou volstaan om krantenartikels offline te halen, toont duidelijk aan wat voor een krachtig en effectief wapen een (dreiging met een) SLAPP is. Indien we Eubelius mogen geloven, zó krachtig en effectief dat minstens twee grote mediagroepen in dit land liever artikels offline halen dan een SLAPP te riskeren.

Deze vaststelling moet bij elke oprechte democraat alle alarmbellen doen afgaan. De Europese anti-SLAPP richtlijn komt duidelijk geen minuut te vroeg om de persvrijheid en vrijheid van meningsuiting in ons land te beschermen en versterken. We roepen de Belgische overheid dan ook op om snel en grondig werk te maken van de omzetting van deze richtlijn in de nationale wetgeving. Daarbij is het van cruciaal belang om te luisteren naar ervaringsexperten: personen en groepen die slachtoffer geworden zijn van (dreiging met) SLAPP, waaronder journalisten.

Daarnaast roepen we ook de Orde van Vlaamse Balies op om op te treden tegen advocaten die meewerken aan SLAPPs. De ingebrekestelling gericht aan Samen Sterk! vzw toont aan dat de huidige deontologische code niet volstaat om (dreigingen met) SLAPPs door advocatenkantoren te voorkomen, en dat de acties van deze advocaten een reële bedreiging voor de persvrijheid vormen. Met de implementatie van de Europese anti-SLAPP richtlijn wordt het daarom ook hoog tijd dat de Orde van Vlaamse Balies tuchtstraffen voorziet voor advocaten die hieraan meewerken.

24 april 2024: Creadomus is boos

Op 24 april 2024 ontvingen de bestuurders van Samen Sterk! vzw onderstaande ingebrekestelling van Eubelius. Eubelius is het advocatenkantoor dat Creadomus Invest NV bijstaat in de strafklacht met burgerlijke partijstelling wegens oplichting, die tientallen slachtoffers van de handel in Duitse Schrott-Immobilien ingediend hebben tegen Creadomus Invest NV, en naar aanleiding waarvan momenteel een gerechtelijk onderzoek loopt.

Uit de brief kunnen twee conclusies getrokken worden. (1) Blijkbaar is de handel in Duitse Schrott-Immobilien niet zo lucratief als Creadomus Invest NV oorspronkelijk gedacht had. (2) En blijkbaar is dit niet de schuld van Creadomus Invest NV zelf, die beslist heeft (en elke dag opnieuw beslist) om zich met deze handel bezig te houden, maar de schuld van de slachtoffers, die niet willen zwijgen over het onrecht dat hen is aangedaan en over de loodzware weg om voor diverse rechtbanken in het gelijk gesteld te worden.

Aangezien wij geloven in de vrijheid van meningsuiting, het tegensprekelijk debat en de transparantie van de rechtsgang, geven wij hier graag een forum aan de grieven van Creadomus Invest NV.

IGBS Download

Deze ingebrekestelling is een schoolvoorbeeld van (een dreiging met) een SLAPP (Strategic Lawsuit Against Public Participation). Daarbij misbruiken kapitaalkrachtige individuen of vennootschappen de rechtsprocedure om kritische stemmen (journalisten, ngo’s, burgerinitiatieven, individuele burgers …) te intimideren en het zwijgen op te leggen.

Kenmerkend voor SLAPP-zaken is dat de eisers geen feitelijke en juridische argumenten hebben om een rechtszaak tegen deze kritische stemmen ook daadwerkelijk te winnen. Zie bijvoorbeeld de ingebrekestelling hierboven door Creadomus Invest NV / Eubelius, waar de argumentatie, een bizar amalgaam van feitelijke onzin en pseudo-juridische prietpraat, zo flinterdun is dat ze (letterlijk en figuurlijk) doorzichtig is.

Het beoogde doel van de eisers in een SLAPP-zaak is dan ook niet om (op lange termijn) de rechtszaak te winnen, maar om (op korte termijn) de kritische stemmen het zwijgen op te leggen met (de dreiging met) aanslepende rechtsprocedures, zware juridische kosten en torenhoge schadevergoedingen. Zie bijvoorbeeld de ingebrekestelling hierboven door Creadomus Invest NV / Eubelius, waarin gedreigd wordt met schadevergoedingen van tienduizenden euro’s per week.

Lees de reactie van Prof. Em. Dirk Voorhoof: https://www.linkedin.com/posts/dirk-voorhoof-9ba3584_welkom-activity-7190813046867431424-211k.

Lees de reactie van de anti-SLAPP werkgroep België: https://www.internetcodex.be/slapp/nl/node/53.

Meer informatie over SLAPPs vind je op de website van de anti-SLAPP werkgroep België: https://www.slapp.be.

Ben je zelf slachtoffer geworden van een SLAPP, kan je dat hier melden: https://www.internetcodex.be/slapp/meld-een-slapp.

18 april 2024: VONNIS Landgericht Arnsberg: NIETIGVERKLARING – 15 appartementen, Rosenberger Strasse in Arnsberg

Op 18 april 2024 heeft het Landgericht Arnsberg de koopaktes van 15 appartementen in de Rosenberger Strasse in Arnsberg nietig verklaard op basis van de Duitse wetgeving en rechtspraak tegen woeker.

De rechtbank heeft dit vonnis geveld nadat een gerechtsexpertise had vastgesteld dat Creadomus Invest NV de 15 appartementen aan de gedupeerden verkocht had voor prijzen die tot 5 keer hoger lagen dan de marktwaarde.

Op 27 april 2023 had het Landgericht Bielefeld om dezelfde reden de koopaktes van 6 appartementen in de Raabestrasse in Löhne nietig verklaard. Creadomus Invest NV is tegen deze uitspraak in beroep gegaan.

In Duitsland lopen tegen Creadomus Invest NV burgerlijke rechtszaken over de verkoop van 125 appartementen voor drie rechtbanken van eerste aanleg (Arnsberg, Bielefeld en Braunschweig) en twee rechtbanken van tweede aanleg (Hamm en Braunschweig).

240418-LG-Arnsberg-vonnis-anoniem Download

Bekijk hier het VRT NWS artikel: https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2024/06/06/vastgoedbedrijf-veroordeeld-duitsland-appartementen-creadomus/.

5 april 2024: Zitting Landgericht Bielefeld – 29 appartementen, Kampstrasse in Vlotho

Volgens de gerechtsexpertise heeft Creadomus Invest NV 29 appartementen in de Kampstrasse in Vlotho aan de gedupeerden verkocht voor meer dan het dubbele van de werkelijke waarde. Daardoor komen de koopaktes van alle 29 appartementen in aanmerking voor een nietigverklaring op basis van de Duitse wetgeving en rechtspraak tegen woeker.

Op 5 april 2024 vond voor het Landgericht Bielefeld een zitting plaats waarbij de advocaten van Creadomus Invest NV (Weimer & Partner, Düsseldorf) de gerechtsexpertise probeerden onderuit te halen met de hulp van een door hen betaalde privé-expert (Seitz, Keulen).

Beide partijen hebben nu gelegenheid om stelling te nemen over de inhoud van de zitting, waarna de rechtszaak wordt verder gezet.

Wij hopen uiteraard dat de discussie over de gerechtsexpertise wordt afgerond, zodat er snel een vonnis in ons voordeel kan volgen.

Schrott-Immobilien in Duitsland

Oplichting met Schrott-Immobilien is in Duitsland exponentieel toegenomen in de jaren na de Duitse éénmaking.

In die tijd wilde de Duitse overheid de heropbouw van het voormalige Oost-Duitsland fiscaal stimuleren. Malafide vastgoedfondsen, makelaars en banken zagen hun kans schoon om honderdduizenden kleine particulieren met weinig of geen spaargeld en een laag inkomen aandelen in vastgoedfondsen aan te smeren, met de belofte van een aanvullend inkomen of pensioen. Voor de aankoop van deze aandelen moesten de slachtoffers een lening aangaan die hun financiële draagkracht vér oversteeg, maar die zichzelf zou terugbetalen door de combinatie van huuropbrengst en belastingvoordeel. De appartementen bleken krotten, de investering zwaar verlieslatend, de lening een molensteen rond de nek, en 300.000 gezinnen werden financieel geruïneerd.

Sindsdien woekert het fenomeen van Schrott-Immobilien als een onuitroeibare kanker in de Duitse maatschappij.

Volgens gespecialiseerd advocaat Hilmar Pickartz stond de teller van het aantal slachtoffers in 2014 op minstens 3 miljoen personen – méér dan 3,5% van de Duitse bevolking, die samen meer dan 40 miljard euro verloren hebben. Naast de economische schade is er ook fiscale schade: elk jaar lijden honderdduizenden slachtoffers inkomensverlies en worden minstens 20.000 onder hen onvermogend, van wie een groot aantal afhankelijk worden van sociale uitkeringen. De verminderde inkomsten en verhoogde uitgaven doen het verlies voor de Duitse belastingbetaler zo in de miljarden euro lopen.

Over de voorbije 30 jaar hebben zich ontelbare vormen van Schrott-Immobilien ontwikkeld:

Het kan zowel over vastgoed als over aandelen in vastgoedfondsen gaan.
Hoewel het voormalige Oost-Duitsland en het Ruhrgebied nog steeds de voornaamste risicogebieden zijn, komt het fenomeen ondertussen over heel Duitsland voor, ook bvb. in het welvarende Beieren.
De aankoop is niet noodzakelijk aan een lening gekoppeld.
De slachtoffers zijn niet noodzakelijk kleine spaarders met een laag inkomen. Ook meer bemiddelde mensen worden opgelicht. In plaats van de belofte van een aanvullend inkomen of pensioen staan daarbij meestal de belastingvoordelen centraal. Zo werd Duitse Schlagerlegende Tony Marshall slachtoffer van oplichting met Schrott-Immobilien.
De appartementen zijn niet noodzakelijk krotten, maar kunnen ook om andere redenen veel te duur gekocht en/of verlieslatend zijn: bvb. niet-gerenoveerde appartementen worden verkocht als gerenoveerd; het appartement is veel kleiner dan beloofd; het appartement is gelegen in een buitenwijk in plaats van in het centrum van een grootstad. In deze gevallen spreekt men soms ook van “problematische Immobilien” (“problematisch vastgoed”) of “überteuerte Immobilien” (“te duur vastgoed”). In wezen gaat het echter om dezelfde soort oplichting.

Hoewel oplichting met Schrott-Immobilien ondertussen vele gezichten heeft, blijft het patroon hetzelfde:

Vertrouwen: de oplichter zorgt voor een betrouwbaar imago, bvb. door samenwerking met bekende ondernemingen en merken.
Onervarenheid: de oplichter zoekt gericht slachtoffers uit zonder ervaring met vastgoedinvesteringen, die door de decennialang niet aflatende stroom mediaberichten over de alsmaar stijgende vastgoedprijzen overtuigd zijn dat investeerders in vastgoed slapend rijk worden. Als gevolg daarvan stellen de slachtoffers geen kritische vragen en/of zijn ze gemakkelijk gerust te stellen met vage antwoorden.
Tijdsdruk: het slachtoffer wordt onder druk gezet om zeer snel te beslissen, niet zelden op de dag van het eerste gesprek met de oplichter, met als argument dat er veel meer gegadigden dan appartementen zijn, waardoor deze “unieke kans” zeer snel verkeken zal zijn.
Zorgeloos pakket: de oplichter coördineert het hele koopproces, inclusief het notariële verloop en, indien nodig, de lening. Het onervaren slachtoffer is zeer dankbaar voor deze “VIP-service” en beseft niet dat eigenaar, vastgoedmakelaar, notaris en eventueel bank samenspannen om op deze manier alle onafhankelijke beschermings- en controlemechanismen te omzeilen.
Geen bezichtiging: Het vastgoed is meestal ver van de woonplaats van het slachtoffer gelegen, en de korte tijd tussen het eerste gesprek met de oplichter en het verlijden van de notariële akte laat geen kans om het vóór de aankoop te gaan bekijken. Staat het slachtoffer toch op een voorafgaande bezichtiging, is dat “toevallig” net onmogelijk omdat er verbouwingswerken bezig zijn, of de huurders niet thuis zijn.
Verzwijgen van risico’s: de oplichter informeert het slachtoffer niet over de risico’s verbonden met een vastgoedinvestering. Het onervaren slachtoffer weet niet welke vragen zij moet stellen, en herkent niet de alarmsignalen die een ervaren investeerder wél zou herkennen, bvb. ontbrekende documenten, misleidende statistieken, te laag geschatte kosten of onrealistische winstprognoses.
Onbereikbaarheid: vóór het verlijden van de notariële akte is de oplichter niet uit het leven van het slachtoffer weg te slaan. Daarna is hij opeens niet meer bereikbaar, of is hij “niet langer verantwoordelijk voor het dossier”. Wanneer de eerste problemen opduiken, geeft hij anderen daarvan de schuld, bvb. de syndicus.

Schrott-Immobilien bij de notaris

Voor de notariële akte wordt vaak gebruik gemaakt van een gesplitste koopakte met een bindend bod uitgaande van de koper (Angebot, vastgelegd in een Angebotsurkunde) gevolgd door de aanvaarding van dat bod door de verkoper (Annahme, vastgelegd in een Annahmeerklärung).

Buiten de handel in Schrott-Immobilien is een dergelijke gesplitste koopakte met bindend bod uitgaande van de koper een hoogst ongewone constructie voor vastgoedtransacties. In theorie kan ze gebruikt worden indien de verkoper en de koper ver van elkaar wonen en niet dezelfde notaris gebruiken. In praktijk wordt in Duitsland in deze situatie echter een andere constructie gebruikt: die van de volmachtloze vertegenwoordiging. Daarbij is er één koopakte, die door de verkoper en de koper onderhandeld wordt. De afwezige verkoper en/of koper wordt bij de ondertekening van de akte vertegenwoordigd door een derde, en laat zijn akkoord met de ondertekening achteraf notarieel bevestigen. De verkoper en de koper ondertekenen dus dezelfde akte, maar op verschillende tijdstippen. Dit in tegenstelling tot een gesplitste koopakte met bindend bod uitgaande van de koper, waar de verkoper en de koper twee verschillende aktes ondertekenen.

Er zijn verschillende redenen waarom een gesplitste koopakte met bindend bod uitgaande van de koper populair is bij Schrott-Immobilien:

Het is de snelste manier om de koper onherroepelijk tot de koop en de betaling te verplichten. Het bod uitgaande van de koper bindt de koper immers met onmiddellijke ingang en voor de in de Angebotsurkunde aangegeven termijn. De verkoper heeft vervolgens enkele weken de tijd om dit bod aan te nemen en zo de koop definitief tot stand te doen komen, zonder dat daarvoor nog een handtekening van de koper vereist is. Indien de koper in de loop van deze weken begint te beseffen dat één en ander niet klopt, is zijn handtekening al geplaatst en kan hij de koop niet meer tegenhouden. Zo kan de oplichter de normale bedenktijd van de koper uitschakelen.
Aangezien de gesplitste koopakte met bindend bod uitgaande van de koper ook in Duitsland zeer ongewoon en weinig bekend is, is het voor de vastgoedmakelaar en notaris niet moeilijk om voor de koper te verzwijgen dat hij zich met zijn handtekening onherroepelijk tot de koop verbindt, en om hem te doen geloven dat hij bvb. enkel een optie ondertekent. De koper is dus meer geneigd om zijn handtekening te zetten zonder kritische vragen te stellen en zonder het vastgoed gezien te hebben.
De verkoper en de koper ondertekenen niet dezelfde akte. Zo kan het voorkomen dat er in de Annahmeerklärung andere of meer details staan dan in de Angebotsurkunde. De koper komt dit pas te weten nadat hij een afschrift van de door de verkoper ondertekende Annahmeerklärung ontvangen heeft en dus nadat de koop definitief tot stand gekomen is, en staat dan machteloos. Hij kan enkel nog naar de rechtbank trekken.

Schrott-Immobilien en georganiseerde (witteboorden-)criminaliteit

Oplichting met Schrott-Immobilien is op verschillende manieren gelinkt aan georganiseerde criminaliteit.

Ten eerste is oplichting met Schrott-Immobilien op zich een vorm van georganiseerde criminaliteit.

Kenmerkend voor dit type van oplichting is immers een samenwerking tussen minstens drie mededaders om de ware aard en toestand van het vastgoed voor het slachtoffer verborgen te houden: de eigenaar-verkoper van het vastgoed, de vastgoedmakelaar en de notaris. Indien de aankoop gefinancierd wordt met een lening, zit ook de bank mee in het complot.

Zonder de actieve of passieve medewerking van professionals op wie het slachtoffer vertrouwt voor onafhankelijk advies, bvb. de vastgoedmakelaar die het appartement verkeerd voorstelt, de notaris die essentiële informatie verzwijgt, of de bank die een lening toestaat voor een veel te hoge koopsom, kan dit type van oplichting niet bestaan.

In Duitsland is er zelfs een speciale naam voor notarissen die medeplichtig zijn aan oplichting met Schrott-Immobilien: “Mitternachtsnotare” (middernachtsnotarissen). Ze worden zo genoemd omdat ze ook buiten de normale werkuren, dikwijls ’s avonds laat, ter beschikking staan om aansluitend op het gesprek met de vastgoedmakelaar onmiddellijk over te gaan tot het verlijden van de notariële akte, zonder de inhoud van deze akte aan de koper uit te leggen en zonder de wettelijk vereiste bedenktermijn te respecteren.

De samenwerking tussen deze mededaders kan uitgaan van een vastgoedonderneming die eigenaar-verkoper is van een aanzienlijk aantal Schrott-Immobilien, en die samenwerkt met een vaste notaris en met één of meer vaste vastgoedmakelaars. De spin in het web kan ook de vastgoedmakelaar zijn, die Schrott-Immobilien van verschillende eigenaars verkoopt en daarvoor samenwerkt met een vaste notaris en een vast bankkantoor.

In de populaire literatuur over Schrott-Immobilien vindt men dan ook vele verwijzingen naar de “Schrott-Immobilien-maffia”. Op juridisch vlak heeft zich een uitgebreide rechtspraak ontwikkeld waarbij de betrokken vastgoedmakelaars, notarissen en/of banken zowel burgerrechtelijk als strafrechtelijk aansprakelijk kunnen worden gesteld voor oplichting met Schrott-Immobilien. Dikwijls houdt de onderneming die optrad als eigenaar-verkoper na de verkoop van haar Schrott-Immobilien immers op te bestaan, of is ze bij een veroordeling niet solvabel.

Ten tweede wordt de handel in Schrott-Immobilien gebruikt om de illegale vermogensvoordelen verkregen uit andere criminele activiteiten wit te wassen.

Het gaat daarbij zowel om inkomsten uit georganiseerde criminaliteit (bvb. drugshandel, mensenhandel, seksuele uitbuiting, illegaal gokken) als om inkomsten uit witteboordencriminaliteit (bvb. belastingontduiking, fraude, verduistering, oplichting en andere financiële misdrijven).

Ten derde zijn Schrott-Immobilien sociale brandhaarden en trekken zij kleine en grote criminaliteit aan: van antisociaal gedrag, vandalisme, druggebruik en domiciliefraude over drugshandel en seksuele uitbuiting tot georganiseerde mensenhandel en grootschalige fraude met sociale uitkeringen – Schrott-Immobilien zijn een ideale stek voor alles wat het daglicht schuwt.

Meer weten

Schrott-Immobilien:

Schrott-Immobilien en criminaliteit:

27 april 2023: VONNIS Landgericht Bielefeld: NIETIGVERKLARING – 6 appartementen, Raabestrasse in Löhne

Het Landgericht Bielefeld heeft de koopaktes van zes appartementen in de Raabestrasse in Löhne nietig verklaard op basis van de Duitse wetgeving en rechtspraak tegen woeker.

De rechtbank heeft dit vonnis geveld nadat een gerechtsexpertise had vastgesteld dat Creadomus Invest NV de zes appartementen aan de gedupeerden verkocht had voor meer dan het dubbele van de werkelijke waarde.

Creadomus Invest NV is in beroep gegaan.

Bekijk de reportage van de VRT hier: https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2023/04/27/duits-vastgoed/.

230427 – LG Bielefeld – Raabestrasse 5 – Urteil – volledig Download